Bail commercial: Le «pas de porte» désormais légalisé

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La loi en vigueur depuis samedi 11 février
La procédure de récupération des locaux abandonnés assouplie
Une longue liste d’exclusions: le leasing, les malls, les locaux des Habous…
A l’inverse des galeries commerciales, les malls opérant sous une marque commune ne sont pas régis par la nouvelle loi sur le bail commercial (Ph. L’Economiste)

La loi sur le bail commercial est applicable depuis samedi 11 février, soit six mois après sa publication au Bulletin officiel (n°6490). Le texte a pour objectif d’équilibrer les relations entre bailleurs et locataires de locaux à usage commercial. Par cette notion il faut entendre toute activité commerciale, industrielle, artisanale… La loi s’applique aux locaux relevant du domaine privé de l’Etat (mais pas d’utilité publique), des collectivités territoriales ou des établissements publics. Elle s’étend également aux établissements d’enseignement privé, aux coopératives, aux cliniques ainsi qu’aux locaux où sont exercées des activités annexes telles que la radiographie, la kinésithérapie… Les laboratoires d’analyses biologiques et les pharmacies sont aussi dans le périmètre de cette législation.

Les cabinets d’avocat, de médecins et d’architectes sont hors champ et restent soumis à la loi sur le locatif à usage d’habitation. Sur la liste des exclusions également les locaux situés à l’intérieur des malls ou en offshore, le leasing immobilier. Les locaux commerciaux appartenant aux Habous et les contrats de bail dits emphytéotiques (d’une durée de 18 à 99 ans).

■ Le pas de porte officialisé
L’un des principaux apports de la loi sur le bail commercial concerne l’officialisation du principe du pas de porte. C’est une disposition importante car elle permettra de calculer l’indemnité en cas d’éviction d’un locataire. Elle ne peut être inférieure au montant du pas de porte. L’indemnité correspond à la perte du fonds de commerce et au dédommagement des transformations et des travaux de réparation et d’entretien du local. Il faut s’attendre à une avalanche de conflits au regard des difficultés actuelles en cas de rupture du contrat de bail. Par conséquent, elle doit obligatoirement être inscrite sur le contrat de bail ou tout autre contrat sous seing privé. L’autre barème pour calculer l’indemnité d’éviction porte sur les déclarations fiscales des quatre dernières années. Cette mesure est structurante en ce sens qu’elle devrait pousser les commerçants à plus de transparence dans leur comptabilité. En attendant, sur quelle base seront-ils indemnisés en cas d’évacuation d’un local commercial? «Dans ce cas, c’est la jurisprudence qui tranchera», explique Khalid Laaouan, avocat d’affaires. L’indemnité pour rupture de contrat de bail est un droit inaliénable. Par conséquent, toute disposition contraire, même écrite, est nulle et non avenue.

■ Les cas où l’indemnisation n’est pas due
Le législateur a prévu des cas où l’indemnité de rupture de contrat n’est pas due. Parmi ces cas, le non-paiement de l’équivalent de trois mois de loyer 15 jours après une mise en demeure, lorsqu’un locataire procède à de grosses transformations sans l’accord du propriétaire, change d’activités sans l’aval du bailleur… Lorsqu’un locataire est évincé d’un local menaçant ruine, ou lorsqu’un magasin, par exemple, est resté fermé pendant au moins deux ans, aucune indemnisation n’est prévue. En cas d’effondrement d’un local, du fait de son locataire ou d’un accident, le bailleur n’est pas tenu d’indemniser le locataire.
■ Récupération des locaux «abandonnés»
Plusieurs magasins restent fermés pendant de longues années sans que le bailleur puisse retracer son locataire ni récupérer son bien. Ce qui est préjudiciable au propriétaire mais aussi au Trésor. La nouvelle loi devrait remédier à cette situation. Ainsi, dès qu’un locataire ferme un local et disparaît sans laisser d’adresse pendant au moins 6 mois, le propriétaire peut introduire une action en justice en référé pour récupérer son local. Pour ce faire, il doit faire constater la fermeture du local et sa durée par un huissier de justice, présenter un PV, une copie du contrat de bail et de la mise en demeure adressée au locataire, même si la notification n’a pas été possible. Le président du tribunal déclenche rapidement une enquête aux fins de vérification avant de prononcer l’ordre de réouverture du local. Un relevé des effets et biens meubles est ensuite établi car ils seront vendus aux enchères et le produit de la vente déposé au bureau d’ordre du tribunal.
Toutefois, si le locataire réapparaît au cours de l’exécution de la procédure d’éviction, le président du tribunal lui accorde un délai de 15 jours pour régulariser sa situation. Sinon, le jugement devient exécutoire. Si le locataire réapparaît dans un délai inférieur à 6 mois après l’exécution de la procédure d’expulsion, il peut encore s’adresser au président du tribunal pour prendre possession de nouveau du local à condition d’avoir réglé ses  impayés.

■ Cas de démolition aux fins de reconstruction
Lorsqu’ils entament une procédure pour évacuer un local menaçant ruine, certains propriétaires sont souvent soupçonnés de faire de la spéculation. La loi recadre la démarche. Ainsi, le propriétaire a le droit d’évacuer des bâtiments qui risquent de s’effondrer à condition de prouver qu’il en est propriétaire depuis au moins un an avant la date de la mise en demeure et d’accorder au locataire une indemnité temporaire équivalant à trois ans de loyer. Le propriétaire doit également s’engager à lui garantir la possibilité de récupérer le bail une fois les travaux de construction achevés. Le tribunal peut toujours accorder au locataire une indemnité complémentaire en compensation du préjudice subi. Celle-ci doit compenser le manque à gagner en fonction du chiffre d’affaires déclaré avant le début du chantier ainsi que les charges salariales… Une fois un local évacué, le propriétaire doit lancer le chantier de reconstruction dans un délai de deux mois.

Le contrat de bail devient obligatoire

L’une des principales nouveautés de la loi 49-16 sur le bail commercial concerne l’obligation de l’écrit. Il existe depuis longtemps dans le commerce un formulaire type, à remplir en trois exemplaires (locataire, bailleur et administration aux fins d’imposition), mais il est rarement utilisé. En cas d’absence de contrat écrit, la preuve de la relation peut être la délivrance d’une quittance de loyer, qui avait les mêmes effets. Dorénavant, seul un contrat daté fera foi. A l’image de la loi sur le locatif, les deux parties doivent dresser l’état des lieux. Des photos pourraient être prises pour attester de la situation du local au moment de sa livraison au locataire.
Le contrat de bail est renouvelé sous tacite reconduction après une période minimale de deux ans d’exploitation d’un local. Ce seuil n’est pas exigé en cas de versement d’un pas de porte.

L’Economiste

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